ราคาประเมินที่ดินคืออะไร และมีผลต่อการซื้อขายอย่างไร
ทำความเข้าใจราคาประเมินที่ดินที่กำหนดโดยกรมธนารักษ์ ใช้คำนวณอะไรบ้าง และแตกต่างจากราคาตลาดอย่างไร
เวลาซื้อขายที่ดิน คุณจะได้ยินคำว่า "ราคาประเมิน" บ่อยครั้ง แต่หลายคนยังไม่แน่ใจว่ามันคืออะไร กำหนดโดยใคร และส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการโอนอย่างไร
ราคาประเมินคืออะไร?
ราคาประเมินที่ดินคือราคาอ้างอิงที่ กรมธนารักษ์ กำหนดขึ้นสำหรับที่ดินแต่ละแปลงทั่วประเทศ โดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง การคมนาคม สาธารณูปโภค และสภาพแวดล้อม รัฐบาลทบทวนและประกาศราคาใหม่ทุก 4 ปี โดยรอบปัจจุบันคือ พ.ศ. 2566–2569
ราคาประเมินใช้ทำอะไรบ้าง?
- ค่าธรรมเนียมการโอน — คิด 2% จากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย
- อากรแสตมป์ — คิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ — เช่นเดียวกับอากรแสตมป์ ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี — คิดจากราคาประเมินที่ดิน + สิ่งปลูกสร้าง
ราคาประเมิน vs ราคาตลาด
ในทางปฏิบัติ ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดมาก โดยเฉพาะในพื้นที่เมือง ตัวอย่างเช่น ที่ดินในกรุงเทพที่ราคาตลาด 500,000 บาทต่อตร.ว. อาจมีราคาประเมินเพียง 150,000–200,000 บาทต่อตร.ว.
ผลที่เกิดขึ้นคือค่าโอนและภาษีจะต่ำกว่าความเป็นจริงของการซื้อขาย ทำให้ต้นทุนการซื้อขายที่ดินไทยโดยรวมต่ำกว่าหลายประเทศ
⚠️ ข้อควรระวัง
บางกรณีผู้ขายขอระบุราคาในสัญญาซื้อขายเท่ากับราคาประเมิน แม้ราคาจริงสูงกว่า เพื่อประหยัดค่าโอนและภาษี วิธีนี้มีความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อ เพราะถ้าเกิดข้อพิพาท กฎหมายจะอ้างอิงราคาในสัญญา ไม่ใช่ราคาที่จ่ายจริง
วิธีค้นหาราคาประเมินของที่ดิน
LANDSMAPS — landsmaps.dol.go.th
ค้นหาด้วยเลขที่โฉนด แสดงราคาประเมินต่อตร.ว. พร้อมแผนที่แปลงที่ดิน เหมาะสำหรับผู้ซื้อที่มีเลขโฉนดอยู่แล้ว
กรมธนารักษ์ — assessprice.treasury.go.th
ค้นหาตามจังหวัด อำเภอ ตำบล และถนน เหมาะสำหรับการประมาณราคาในพื้นที่โดยรวม โดยไม่ต้องมีเลขโฉนด
ผู้ขายใน LandDirect สามารถระบุราคาประเมินต่อ ตร.ว. ในประกาศได้ ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อประมาณค่าโอนได้ล่วงหน้าก่อนติดต่อ
พร้อมหาที่ดินแล้วใช่ไหม?
LandDirect รวบรวมประกาศขายที่ดินจากเจ้าของโดยตรงทั่วประเทศ ทุกประกาศสดใหม่ไม่เกิน 7 วัน ติดต่อผู้ขายได้เลย ไม่ผ่านนายหน้า
ค้นหาที่ดินขาย →